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乳山银滩“白菜价”海景房背后:投资有风险,买房需谨慎

2020-10-16 12:09

长达21.7公里的沙滩延绵脚下,阳光、海鸟、渔帆,海风缓缓吹来,闻着空气中淡淡的海水咸味,让身体和心灵一起回归大自然……凭仗美丽的海景和一波波大力宣扬,山东省威海市乳山银滩海景房在曩昔十多年招引了来自全国各地的大批购房者。

近来,有媒体曝出乳山海景房每平方米只卖1000元,这个价格让人很难和海景房挂钩,乃至不及许多偏僻的中西部小县城。威海海景房房价的真实状况究竟怎么?

“十一”长假日间,榜首财经记者驱车来到乳山银滩。一路上,多处荒败斑斓、无人入住的“别墅”映入眼帘,防水、墙皮修正的店肆显眼地树立在路旁。走进最接近银滩的大庆路一条街,除了热热闹闹的海鲜炒菜馆,每隔几米就有一家房子中介的门头,门口、墙面上贴出了鳞次栉比的二手海景房的出售信息,前来探问的购房者却屈指可数。

乳山银滩邻近破落的海景别墅

“本年以来房价显着跌落,生意很欠好做。卖房的房主不少,疫情影响不知道啥时分曩昔,有些岁数大的人也不肯意来了,有些人生意不景气,急着用钱想把房子卖了套现,可是来探问想买房的人比往年少多了。”在银滩做房子中介十来年的王东北告知榜首财经记者。

关于网传的10万元不到买到一套海景房的状况,王东北以为这并不具有参考价值。“房子价格的确在跌落,但商场均匀价大约在3000元/平方米左右,那些标着1000元/平方米的房子,要不便是阁楼,要不便是车库改的。”王东北说。

大庆路上密布的房产中介门头

海景房卖出“白菜价”?

乳山是山东威海下辖的一个县级市,坐落山东半岛东南部,海景房地点地银滩间隔乳山市区有20多公里,因其美丽的海岸线被誉为“天下榜首滩”“我国最美海岸线”,被评定为国家AAAA级旅行休假区,并取得联合国人类寓居日子方面的最高奖项——人居奖。

王东北在银滩做海景房中介现已有13年时刻。他告知榜首财经记者,现在在银滩周围活泼着1000多家中介,咱们常常互通有无,遇到房主贱价着急卖房子的状况,会自己先以低于商场价收掉,待高价的时分再卖。在房价上涨的年景,王东北经过低买高卖的方法,一套房子可以赚上几万块钱。但跟着本年房价的跌落和商场的清淡,他上一年收的几套房子不得不赔钱促销。

“我上一年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房,房龄10年,88平方米精装饰,其时商场价是36万。原房主来自江苏,买来出资的,一次没住过,由于原房主急着用钱,我贱价收了,没想到本年即便降价到30万房子也很难卖。”王东北说。

上述海景房内景

王东北现在手里现已有十多套房子,跟着海景房行情的走跌,他也急于把手上的房子倒卖出几套。

“咱们收房子借的钱都是有利息的,现在卖是亏一万两万,假如再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。

王东北告知榜首财经记者,10年前,银滩的房价现已到达了每平方米4000多元,过了这么多年,房价没增值反而贬价,不少买海景房作为出资的人熬不住了,开端卖房。

依据诸葛找房的数据,乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元,最贱价格为每平方米2000元。

依据王东北的了解,2017年~2018年是乳山银滩房价涨得最快的时分,但本年以来房价开端跌落,一路跌去了这几年的涨幅。

除了王东北外,多家坐落银滩的房产中介都告知记者,本年的光景欠好,简直赚不来钱。

乳山中介挂出来的二手海景房信息

早在2003年,大庆油田最早来到银滩开发海景房,其间不少房子是作为大庆油田员工的福利房。随后,越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发,2007年~2010年是乳山房地产开展的巅峰,钱砸到土地里,一栋栋海景房拔地而起。据不完全计算,在银滩纵深3公里、连绵20多公里的海岸线上鳞次栉比制作了200多个小区,每个小区少则有近十栋房子,多则近百栋房子,简直一个小区便是一个开发商。王东北说,银滩的房子实在太多了,详细多少套没人计算过。

17年前,在银滩开发之初,来自山西太原的周广平就曾跟着看房团的大巴来到银滩看房。

“那时分环境还没有现在好。其时房子一平方米只卖1000多元,11万元就可以买套房。”周广平告知榜首财经记者。

周广平地点的看房团里有不少人被这片海滩以及开发商谈到的美好未来所招引,决断下手买房。比较理性的周广平最初并没有下手。

“那时分尽管房价低,但其时的薪酬也低。团里那些最初买了房的人谈不上出资成功。”周广平说。

现已退休的周广平在本年“十一”假日,带着老伴再次来到了银滩。这次,他想为自己和老伴安排一套海景房来养老。

“我以为乳山的房子不具有出资价值,但这边的环境好、空气好、负氧离子高,对一些缓慢疾病有优点,每年来住几个月,赶海、游水、垂钓,日子本钱也低,对养老蛮合适的。”周广平解说说。

看房团的隐秘

记者在威海造访海景房时发现一个较为古怪的现象,在威海,装饰、房子状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右,而新房均价1万左右,一手房和二手房价差很大。

周广平告知榜首财经记者,这其间的重要原因是,新房和二手房面临的客户集体是不相同的。新房首要面临的是开发商安排的“看房团”,二手房首要面临的是到沙滩来玩的散客。

“跟着大巴车免费看房、玩耍,每天的行程都安排得死死的,看房团底子没时刻触摸当地人,没时机了解当地的二手房价格,出售一忽悠,不少人一看这么好的沙滩,房价又这么廉价就不由得下手了。这是一个沉着不沉着的问题,假如沉着的人,他会自己再来看看二手房的价格。”周广平说。

在乳山海景房新楼盘旁停着的“看房团”大巴车

记者在威海一新开楼盘门口,发现一辆来自江苏的看房团大巴车,出售正在给团员介绍新开盘的海景房,这一海景房的均匀价格现已到达1万元/平方米。

山东各地海景房主打养老概念,在北京、上海、天津等大城市进行撒网式的宣扬。海景房出售团队在当地安排看房团,用免费旅行为噱头,用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。

老包便是山东另一个海滨城市龙口某海景房项目在河北邯郸区域的总担任人。在“十一”假日期间,老包在邯郸当地安排了几辆大巴车的看房团到龙口来。

“一车有55名客户,都是来自北京和邯郸的,上午有一个团来,下午还有两个团。咱们邯郸在这个小区买房的现已有四五十户。我自己买了两套,我对门的街坊也是邯郸的,她买了四套,其间一套全款,三套借款。”老包告知榜首财经记者。

老包本年43岁,家住邯郸峰峰矿区,矿区以煤窑、陶瓷、钢铁作为经济支柱,老包告知榜首财经记者,在他们小县城,房价现已涨到每平方米一万元,不可能再有增值空间了,而他以为,龙口的海景房每平方米只要四五千块元,很廉价,还有增值空间。

“龙口西部海滨的海景房仍然有出资潜力,我首要看中了正在建造中的人工岛项目。项目建成后将带来30万人口流入,这儿离人工岛最近,肯定会遭到利好。而且不同于龙口的东海海景房,西海岸海景房接近市区,有市政供暖,且配套完全,也合适长时间寓居。”老包向记者推销。

从窗口向海面望去,海里的人工岛项目现已完结地基沉积,进入制作阶段。

从龙口海景房望去看到的人工岛项目

为了区别本地购房者和看房团,开发商通常会选用两套出售部队并行出售,不会相互搅扰,但他们给出的出价格格是不同的。

“团里的客户咱们是不招待的,他们过来后管吃管喝管住,这都要均摊到本钱上。”一位担任招待本地客户的业务员告知榜首财经记者。

为了促进外地购房者消费,当地的开发商还会供给周到的借款服务等项目。

上述业务员说,关于外地客户,售楼处担任跑借款,业务员带着银行工作人员到客户地点的城市帮他们处理借款手续,比方跑借款的业务员从龙口到潍坊,到济南,到北京,花20多天转一圈,办100多户借款回来。

比较于曩昔的兴旺,本年海景房新房的出售也遭到影响。

“原本便是外销盘,疫情导致外地客户都不来了。上一年节假日,一天大巴车三四十辆往售楼处拉,一辆车即便只卖一套,一天也卖出几十套房了。本年的状况就冷清许多。”上述出售告知榜首财经记者。

房子是用来住的

周广平也有过屡次跟着看房团旅行、看房的经历,他以为,买房子首先要认清自己的需求,海景房虽好,但假如没有真实住的需求,买到的可能是一块棘手的山芋。

“你以为是免费旅行,假如你跟着团里买房了,这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭,坐的最贵的一次飞机。”周广平说。

来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团来到龙口旅行,在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房,房子装饰下来一共花了40万元左右。可后来由于要看孙子,她底子没时刻去住,只住过一个新年。

“冬季曩昔,也没暖气,冷得要命,放在那也没啥用,现在30万的价格挂了两年也没人要。当年憧憬未来的退休日子,如今是花钱买了个烦恼。”王秀娟说。

龙口东海海景房的售楼信息和接送房主的轿车动身班次

王秀娟房子难卖的首要原因是二手房商场供大于求,无论是在乳山仍是龙口,超越多半的海景房被“外地人”买走,不供暖、配套设备不可、湿润、远离市中心等,即便海景房比当地一般住所廉价不少,当地人也不肯挑选海景房。

“外地人”买海景房的意图一是为了出资,二是为了养老。有中介告知榜首财经记者,整片海景房夏天入住率大约50%,冬季的入住率大约只要10%。老年人每年像留鸟相同迁徙,通常是“五一”前后来到海景房,“十一”之后脱离,加之许多的出资性购买海景房,终究导致海景房一到冬季就变成“空城”。

走近银滩,一路上防水、墙皮修正的店肆显眼地树立在路旁

近年来,方针不断引导房地产商场回归居民自住需求。“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期影响经济的手法”的方针相继出台,成为接下来楼市开展的风向标。

一个当地的房子是否合适出资?周广平以他多年看房买房的经历,总结了三点:一看经济;二看人口活动;三看地理位置。周广平以为,威海地理位置和环境不错,但经济开展和人口活动都不可。“只要一条腿立不起来。威海合适咱们养老,不合适出资。咱们养老只需求日子本钱低、环境好。”周广平说。

依据恒大研讨院发布的《我国人口大搬迁的新趋势》,从人口活动状况来看,近4年人口流出都市圈首要散布在东北、山东半岛、京津冀等区域。详细看,近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个,其间广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规划超20万。

“长时间而言,房价涨跌与人口活动方向相一致,经济基本面好、人口流入区域的房地产商场更有潜力。北方海景房区域大多坐落人口流出区域,这些当地的房子到了冬季许多都成了空城,而南边的海景房首要散布在惠州、三亚、北海、厦门等地,恒大威尼斯和恒大海花岛是比较典型的项目,从现在运营来看比北方好。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进告知榜首财经记者。

依据乳山市计算局发布的《2019年国民经济和社会开展状况的公报》,2019年乳山完成生产总值277.36亿元,同比下降2.8%,2019年乳山全年固定资产出资同比下降35.4%,其间房地产开发出资同比增加7.03%。从房子建造用处看,住所出资同比增加10.53%,占悉数房地产开发出资的92.42%。

严跃进表明,在固定资产出资同比大幅度下降的状况下,房地产开发出资却有显着增加,这至少阐明当地各类工业表现是乏力的,只要房地产相对来说略好,但这也使得经济过多依赖于房地产。

“城市要注重经过开展工业招引更多外来人员流入,以卖地和过度开发房地产的方法只能取得一时的政绩,相似海景房的开发也需求操控,若是的确有开发海景房的项目,主张挑选一处进行会集开发,而不是沿着海岸线过度和漫无意图的开发。经过会集开发,这样可以构成更好的工业和侨居新城,真实带动人气的集合。”严跃进说。

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